18年上半期の新築戸建て価格、前期比微増

　同期の新築戸建登録価格の首都圏平均は、1戸当たり3,546万円（前期比2.0％上昇）、前年同期比も2.7％の上昇となった。
　成約価格の首都圏平均は、1戸当たり3,429万円（同0.4％上昇）、前年同期比は0.2％の下落。エリア別にみると、横浜・川崎市が唯一下落し7期ぶりのマイナスに。一方、東京23区では5,000万円以上の高価格帯の成約が大幅に増加し、前期比3.9％の上昇。3期ぶりにプラスとなり、登録価格との乖離率のマイナス幅は、首都圏平均が拡大する中、縮小に転じた。

　成約物件の価格帯別割合をみると、最も多いのは3,000万円台の物件（35.1％）、僅差で2,000万円台（35.0％）が続いた。エリア別の売れ筋は、23区が5,000万円以上、都下、横浜・川崎市は3,000万円台、神奈川県下、埼玉県、千葉県は2,000万円台で、前期から変化なし。平均価格が大幅に上昇した23区では、5,000万円以上の物件割合が前期比6.8ポイント上昇し、40.8％に。

　成約物件の敷地面積の首都圏平均は122.90平方メートルと、前期比0.6％の拡大。駅からの所要時間は、「徒歩20分超・バス便」が32.0％（同2.1ポイント減）で最多となった。

　成約物件を市区別でみると、成約数トップは、東京23区が足立区、東京都下は町田市。横浜・川崎市は旭区、神奈川県下は相模原市、埼玉県はさいたま市、千葉県は千葉市だった。

全国主要都市の地価、9割が上昇

　当期（4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が95地区（前回91地区）、横ばいが5地区（同9地区）、下落が0地区（同0地区）。上昇地区は2期連続で全体の約9割を上回った。　
　オフィス市況が好調なことや、再開発事業の進捗により繁華性が向上したこと、インバウンドによる消費・宿泊需要などが、上昇の主な要因。オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する投資が引き続き堅調。

　上昇地区のうち、82地区が0～3％の上昇。3～6％の上昇となったのは13地区。うち、住宅系が1地区（「福島」＜大阪市＞）。商業系が12地区（「駅前通」＜札幌市＞、「渋谷」・「表参道」＜東京都＞、「横浜駅西口」＜横浜市＞、「太閤口」・「伏見」・「金山」＜名古屋市＞、「心斎橋」「なんば」＜大阪市＞、「三宮駅前」＜神戸市＞、「博多駅周辺」＜福岡市＞、「下通周辺」＜熊本市＞）だった。

　圏域別では、東京圏（43地区）では上昇が39地区（同36地区）、横ばいが4地区（同7地区）となり、約9割の地区が上昇。大阪圏（25地区）では、18年第1四半期から2期連続ですべての地区が上昇。名古屋圏（9地区）では、13年第2四半期から21期連続ですべての地区で上昇。地方圏（23地区）では、上昇が22地区（同21地区）、横ばいが1地区（同2地区）となり、ほぼすべての地区で上昇となった。

　用途別では、住宅系地区（32地区）では、上昇が29地区（前回26地区）、横ばいが3地区（同6地区）となり、約9割の地区が上昇。
　商業系地区（68地区）では、上昇が66地区（同65地区）、横ばいが2地区（同3地区）となり、ほぼすべての地区が上昇した。

民泊＋マンスリーでの運用を推進

　6月に施行された住宅宿泊事業法で年間の民泊可能日数が180日と定められたことから、1年の約半分を民泊以外の用途で活用する必要があり、民泊ビジネスから撤退するオーナーが増加する一因となっている。

　そこで、マンスリー賃貸サービスと民泊を組み合わせて提供する手法を提案。増加するインバウンドの宿泊需要に対応するとともに、不動産オーナーの資産有効活用にもつなげる。

　今後、民泊とマンスリーのハイブリッドサービスの展開や民泊事業参入希望者に向けたセミナーの開催などにより、不動産オーナーの民泊事業への参入を促す。

不動産価格指数、東京は住宅すべてで上昇

　同月の住宅総合指数は112.9（前年同月比2.3％上昇）。住宅地は100.3（同0.6％下落）、戸建住宅は101.8（同0.9％上昇）。マンション（区分所有）は141.6（同4.4％上昇）となった。

　都市圏別では、南関東圏の住宅総合が116.3（同3.7％上昇）、住宅地104.3（同0.1％下落）、戸建住宅104.3（同5.0％上昇）、マンション135.2（同2.7％上昇）。名古屋圏は住宅総合が104.8（同2.6％上昇）、住宅地101.8（同3.2％上昇）、戸建住宅96.0（同0.9％上昇）、マンション143.7（同5.7％上昇）。京阪神圏が住宅総合116.7（同5.4％上昇）、住宅地106.2（同2.7％下落）、戸建住宅100.4（同2.8％下落）、マンション149.4（同10.0％上昇）となった。

　東京都の住宅総合は128.6（同8.5％上昇）、住宅地120.8（同9.1％上昇）、戸建住宅115.3（同14.3％上昇）、マンション140.2（同3.5％上昇）だった。

　一方、商業用不動産は、不動産総合指数は123.8（前年同期比4.3％上昇）。店舗は138.8（同5.0％上昇）、オフィスは136.5（同11.1％上昇）、倉庫は124.9（同9.9％上昇）、工場は102.9（同4.3％下落）だった。

夏季休暇のお知らせ

改正都市再生特措法、7月15日に施工

　改正法は、「低未利用土地権利設定等促進計画」や「立地誘導促進施設協定」制度の創設など、都市機能誘導区域、居住誘導区域を中心にした都市のスポンジ化対策が盛り込まれた。

　関係政令の整備に関する政令では、都市再生特別措置法施行令につき、都市計画等の特例の対象となる関連公共公益施設整備事業に係る都市再生事業の規模要件を0.5ha以上としたほか、宅地建物取引業法施行令についても、宅地建物取引士をして宅地または建物の売買等の成立までに相手方等に説明しなければならない法令上の制限等として、立地誘導促進施設協定に関する規定を追加するなど、それぞれ改正する。

フラット35金利、3ヶ月ぶりの下落

　借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.340％（前月比0.030ポイント下落）～2.010％（同変動なし）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.340％（同0.030ポイント下落）と、3ヵ月ぶりの下落。

　借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.290％（同0.020ポイント下落）～1.960％（0.010ポイント上昇）。最頻金利は年1.290％（同0.020ポイント下落）で、4ヵ月ぶりの下落。

　また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.700～2.200％、9割超の場合が年2.140～2.640％。

民泊新法が施行。市場の健全な発展目指す

　同委員会では、新法施行に際し、民泊の健全な発展の実現に向けた行動指針を決議。（1）「民泊」その他の宿泊施設を活用した外国人観光客等の受け入れにより、全国各地の地方創生・地域発展を目指す、（2）新法に基づく「民泊」の健全な発展、普及を目指すこと。そのために、法制度の見直しを行なう、（3）地域社会に悪影響を与えている「ヤミ民泊」については、速やかに、かつ徹底的に取り締まる、（4）新法に基づく「民泊」に対する地方自治体の過度の規制について見直しを要望する、などを取り組みの重要テーマとした。

　冒頭挨拶した、衆議院議員・元地方創生大臣の石破 茂氏は「観光は、“いまだけ、ここだけ、あなただけ”をいかに提供できるかだが、その切り札の一つが民泊と考える。多様な価値観を反映し、多品種のサービスを提供していく必要がある。民泊の健全な発展のためには、全国でどのような規制がなされているかをきちんと把握し、行政は適切な対応をしていかなくてはならない。民泊新法が日本、人々のために大きく寄与するよう努力していく」と抱負を述べた。また、観光庁次長の水嶋 智氏は「空き家や空き室、古民家等の遊休資産を有効活用した民泊の好事例を創出し、それらの情報発信等を通じ、観光振興や地域活性化に貢献する民泊サービスを促進する」とコメントした。

　全国賃貸管理ビジネス協会会長の高橋誠一氏は、「ホテル宿泊費の高騰により、訪日観光客の宿泊施設がひっ迫している。その受け皿となるべき民泊だが、地方自治体の厳しい規制が足かせとなり、観光客のために民泊新法を役立てることができない。国から地方行政に対しての指導が必要では」などと話した。

「所有者不明土地特措法」が成立

　人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、「所有者不明土地」（不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地）が全国的に増加しており、今後も、相続機会の増加に伴って増加の一途をたどることが見込まれている。また、所有者不明土地は、所有者の特定等に多大なコストを要するため、公共事業の推進等の場面でその用地確保の妨げとなり、事業全体の遅れの一因となっていたことから、その対策を講じるもの。

　現に利用されていない所有者不明土地については、「公共事業における収用手続の合理化・円滑化（所有権の取得）」「地域福利増進事業の創設（利用権の設定）」によって活用を円滑化。必要な公的情報について行政機関が利用できる制度、相続登記等がされていない土地については登記官が長期相続登記等未了土地である旨等を登記簿に記録することができる制度を新設し、所有者の探索を合理化する。

　施行日は、公布日から起算して6ヵ月（一部1年）を超えない範囲において政令で定める日。政府は、同法施行後3年を経過した際に、この法律の施行状況について検討を加え、必要があると認めるときは、その結果に基づいて必要な措置を講ずるとしている。

所有者不明土地の利用促進に向け提言／自民党

　地域の環境悪化や公共事業における所有者探索にかかるコスト発生などを受け、所有者不明土地問題の解決が喫緊の課題になっている。同委員会では2017年6月に同課題解決に向けた中間とりまとめを発表しており、その内容を踏まえた「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が今国会に提出され、24日、衆議院で可決、参議院に送られた。

　とりまとめでは、土地所有に関する基本制度の見直しや公共事業における土地収用の的確な活用と運用の実現、登記制度の見直し、利活用を促す仕組みの構築等を示した。

　中でも不動産登記に関しては、所有者の氏名・住所が正常に記録されていない変則型登記について、土地活用や管理に大きな支障が出ていることから、正常な登記状態に改めるための法改正を検討すべきとした。

　円滑な利活用を促す仕組みとして、所有権を含む民事基本法制の抜本的な見直しを視野に、受け皿となる団体等が適切に管理や利用ができる仕組みや長期間放置された土地の所有権のみなし放棄の制度構築、境界画定や隣地使用に関する土地利用の法律策定、共有地の管理や分割のルール設定などが必要であると示した。また、登記簿と戸籍等を連携した土地所有者情報制度の構築、不動産業界団体等における相談窓口設置等による所有者不明土地発生予防への方策などが必要であるとした。

　今後について、土地所有に関する基本制度等、国民的な議論が必要な事項についても期限を区切って審議会等での検討を進める必要があるとし、その中でも次期通常国会への法案提出が可能なものについては、速やかに制度設計の具体化を進めるべきとした。

「所有者不明土地特措法」が衆院通過

　利用されていない所有者不明土地について、公共事業における収用手続の合理化・円滑化（所有権の取得）、地域福利増進事業の創設（利用権の設定）等、円滑に利用できる仕組みを盛り込んだ。また、原則として登記簿・住民票・戸籍など客観性の高い公的書類を調査できるといった探索の合理化、財産管理制度に係る民法の特例などの適切な管理の制度も取り入れている。

改正都市再生特措法が成立。低未利用地活用へ

　人口減少社会では、開発意欲が低減し望ましい土地利用がなされておらず、都市のスポンジ化（都市の内部で空き地、空き家等の低未利用の空間が、小さな敷地単位で時間的・空間的にランダムに相当程度の分量で発生する現象）が進んでいる。国土交通省では、放置低未利用地等を解消するため、行政から能動的に働きかけたコーディネートと集約による土地の利用、地域コミュニティでの公共空間の創出、官民連携で都市機能のマネジメント等を推進したい考え。

　改正法では、「低未利用土地権利設定等促進計画」や「立地誘導促進施設協定」制度等を創設し、都市機能誘導区域、居住誘導区域を中心に、都市のスポンジ化対策を盛り込む。
　「低未利用土地権利設定等促進計画」では、低未利用地の地権者等と利用希望者とを行政がコーディネートし、所有権にこだわらず、複数の土地や建物に一括して利用権等を設定する計画を市町村が作成する。「立地誘導促進施設協定」では、交流広場、コミュニティ施設、防犯灯など、地域コミュニティやまちづくり団体等が共同で整備・管理する施設（コモンズ）についての地権者による協定を定める。

東京圏地価、住宅地が6四半期連続上昇

　当期（18年1～3月）の、前年同期と比較した東京圏全体の地価変動率は、住宅地がプラス3.0％（前期比2.6ポイント上昇）となり、6四半期連続のプラス値。商業地は14四半期連続でプラスとなっており、当期は5.4％（同0.4ポイント上昇）。都県別では、住宅地は東京都プラス6.7％、神奈川県マイナス2.4％、千葉県マイナス1.1％、埼玉県プラス1.8％。東京都は安定的にプラス値が継続しているが、ほかの3県は月によってばらつきがあることから全域での上昇にはなっていない。

　1994年第2四半期を100とした地価指数は、70.2（同2.2ポイント上昇）で、10年ぶりに70台に回復した。都県別では、東京都86.9、神奈川県69.4、千葉県42.8、埼玉県55.7。東京都は回復傾向だが、都県間での格差は大きい。商業地は51.7（同変化なし）で、12年以降上昇傾向になっている。

　東京都内エリア別では、前年同期と比較した地価変動率は都心3区がプラス2.9％、都心部（3区を含む）はプラス10.6％、23区南西部プラス10.9％、23区北東部がプラス5.4％。一方で多摩地区はマイナス2.9％とマイナス傾向となった。地価指数は都心3区が57.3、都心部が67.9、南西部が90.5、北東部が67.3、多摩地区が60.5となった。特に都心3区は、バブル崩壊後の下落幅が大きかったため、いまでも低水準となっている。

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既存住宅流通促進に向けた指針を発表／東京都

　主に（1）宅建事業者に向けた「既存住宅を安心して売買できる市場の整備」、（2）建設事業者（リフォーム事業者含む）に向けた「良質なストック形成に向けた家づくりの推進」、（3）既存住宅の流通にかかわるすべての事業者に向けた「事業者間の連携による安心して売買できるための取り組み」、の3つで構成している。

　（1）については、「建物状況調査、瑕疵保険、住宅履歴情報の蓄積・活用などを消費者に推奨」するとした。具体的には、宅建事業者が消費者に対し、建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険、住宅履歴情報の蓄積・活用等についてパンフレット等の活用するなどして、その概要やメリットを分かりやすく説明。十分に理解を得た上で、各制度の利用等を積極的に推奨することを提案している。また、「消費者への適切な情報提供や相談対応」として、東京都の「安心して住宅を売買するためのガイドブック（戸建住宅編）」などを活用し、売買全体の流れや既存住宅を安心して取引するにあたって確認することが大切な事項などについて消費者に対し的確に分かりやすく情報提案をすることを挙げた。
　また、建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険、住宅履歴情報等のほか、リフォームや融資なども含め、既存住宅売買に関すること全般について、消費者に対し、1ヵ所で一定の相談対応などを行なえるような取り組みに努めることを提案。さらに「消費者が安心して既存住宅の売買を行なうために必要な知識の向上」のために、宅地建物取引士など従業員等に、宅建業法に関連する業務の講習会等を積極的に受講させるなどして、幅広い知識習得に努めることを推奨している。

　（2）については、長期優良住宅の認定や住宅性能表示などの制度の活用を消費者に推奨する「良質な住宅の供給」や「計画的な維持管理」、「適切なリフォーム」などを挙げている。　
　（3）としては、既存住宅の売買に当たって、宅建事業者や建設事業者など関係する事業者間で連携することなどにより、消費者に対し、1ヵ所において一定の情報提供や相談対応を行なうことを提案。さらに必要に応じ、適切に関連サービスにつなげるワンストップ対応窓口の設置を進めている。また、東京都の「既存戸建住宅購入ガイド～新築にとらわれない住まい選び～」などを活用しながら、消費者が住宅取得に当たっての選択肢の一つとして既存住宅に関心を持ち、イメージの向上に努めることなどを挙げている。

　指針の本文は東京都のホームページで閲覧できる。

東京都、市街化調整区域での空き家活用を可能に

　改正するのは、開発許可基準のうち、「開発審査会提案基準」の部分。これまでは市街化調整区域では用途変更が原則できなかったが、観光振興や集落の維持等を目的に空き家等の用途を変更する場合、新たに開発許可の対象に加えるように改正する。市街化を促進しない範囲で既存建物の用途変更を弾力化することで、空き家等の活用を図るのが目的。

　都では、この改正によって既存集落における地域再生活動を促進し、空き家をシェアハウスにしたり、空き校舎を研修施設やサテライトオフィスにするなど、有効活用の進展を期待している。

ちんたい協、合法民泊の提供へガイドブック

　厚生労働省、国土交通省、観光庁、消防庁の協力を得て作成。住宅所有者に向け、「住宅宿泊事業法による民泊」「特区民泊」「イベント民泊」など全5種類の合法民泊について分かりやすく解説すると共に、提供の実施の際にクリアすべき用件などについても掲載している。

　資料集には、ガイドラインや許可取得の手引き、注意喚起用リーフレットなども納めた。

　ガイドブック、資料集ともネットからアクセスし、ダウンロードできる。希望者には印刷物の無償配布も実施する。申し込みは、ホームページから、発送は20日より。

「所有者不明土地特措法」が閣議決定

　不動産登記簿等を調査してもなお所有者が判明しない・連絡がつかない土地、いわゆる「所有者不明土地」が全国的に増加している状況を受け、その利用円滑化を図るのが目的。

　法律案では、未利用の所有者不明土地を円滑に利用する仕組みを構築する旨を盛り込んだ。公共事業における収用手続きを合理化・円滑化するために、国・都道府県知事が事業認定した事業について、収用委員会に代わって都道府県知事が裁定できるようにする。また、地域住民の福祉・利便の増進に資する事業の場合は、都道府県が公益性を確認して一定期間公告した上で上限10年間・延長可能な利用権を設定可能にする。

　所有者探索の合理化については、必要な公的情報を行政機関が利用できる制度や、長期間相続登記されていない土地については、登記官が長期相続登記等未了土地である旨を登記簿に記録できる制度を創設する。

　所有者不明土地を適切に管理するための仕組みとしては、地方公共団体の首長らが家庭裁判所に財産管理人の選任等を請求可能にする制度をつくる。

　これらにより、所有者不明土地の収用手続きに要する期間が約3分の2程度に縮まることが見込める。

民泊における管理受託標準契約書を公表／国交省

　3月15日より住宅宿泊事業者の届出、および住宅宿泊管理業者の登録申請の受け付けが開始されることを受け、作成した。家主不在型の民泊を行なう住宅宿泊事業者が、宅地建物取引業者などの住宅宿泊管理業を手掛ける事業者へ委託することを前提としている。

　契約当事者を記入する頭書きでは、住宅宿泊事業者では都道府県知事等への届出番号、住宅宿泊管理業者では国土交通大臣への登録番号を記入する欄を用意。契約期間や具体的な委託業務、報酬、緊急時の業務といった具体的な契約内容について全18条で構成している。
　第5条では再委託について記載しており、全部の業務の第三者委託は禁じているが、一部業務の再委託については認める内容となっている。

　別表では宿泊者等への対応業務、清掃・衛生業務、住宅・設備管理および安全確保業務について実施要領を定め、本人確認方法についてはその具体な方法を記入する形とした。

　契約書はホームページからダウンロードできる。

都市のスポンジ化抑制え、都市再生特措法改正

　人口減少社会下では、開発意欲が低減し望ましい土地利用がなされないことから、いわゆる「都市のスポンジ化」（都市の内部で、空き家・空き地等の低未利用地が小さな単位で時間的・空間的に、ランダムに相当数発生する事象）が発生し、国の推進するコンパクト・プラス・ネットワーク化に支障をきたしていることから、これらを抑制すべく、関係法律を一括して改正する。

　改正案では、低未利用地の地権者等と利用希望者とを行政がコーディネートし、所有権にこだわらず複数の土地や建物に一括して利用権等を設定する計画を自治体が策定する「低未利用土地権利設定等促進計画」制度や、交流広場やコミュニティ施設等、地域コミュニティやまちづくり団体等が共同で整備・管理する施設（コモンズ）について、地権者による協定（承継効付）ができる「立地誘導促進施設協定」制度、都市計画案の作成や意見調整等を行なう住民団体等をまちづくりの担い手として公的に位置付ける「都市計画協力団体」制度、民間による都市施設等の確実な整備・維持を図る「都市施設等整備協定」制度などを創設する。

国会に所有者不明土地利用円滑化法案など提出

　不動産・住宅関連では、低未利用土地の有効・適正利用促進や低未利用土地の利用管理に関する指針を立地適正化計画の記載事項とすることなどを定める「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律案」、木造建築物の耐火性能に係る制限の合理化、建築物の用途の制限に係る特例許可手続の簡素化などを盛り込んだ「建築基準法の一部を改正する法律案」、所有者不明土地の円滑な利用や所有者不明土地の利用の円滑化などに関する基本的な方針の策定について定める「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案（仮称）」を提出する。

空き家流通活性化へ告示改正／国交省

　空き家の取引価格が低額であることから、業務に要する費用の負担が宅地建物取引業者の重荷となり仲介が避けられている現状を踏まえ、低額の空き家に限定して媒介報酬とは別に、調査費用などを受け取れるよう告示を改正し、空き家の流通を促す狙い。

　改正では、「空家等の売買又は交換の媒介をする場合の特例」および「空家等の売買又は交換の代理をする場合の特例」の項目を新設。物件価格が400万円以下の空き家については、通常の報酬とは別に調査費用などが盛り込めるようになる。報酬と合わせ、最大18万円（税抜）が上限となる。

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「全国版空き家・空き地バンク」の試行運用スタート

　同省調査では、全自治体の約4割に当たる763自治体がすでに空き家バンクを設置し、うち約2割（276自治体）が空き家バンクを準備中もしくは設置予定としている。しかし自治体ごとに設置されるために「開示情報の項目が異なり分かりづらい」といった課題も指摘されてきた。

　そこで、各自治体の空き家等の情報を集約。全国どこからでも簡単にアクセス・検索できる「全国版空き家・空き地バンク」を構築、試行運用を開始した。

　公募によって選定したアットホーム（株）と（株）LIFULLがそれぞれ運用する。これまで約200自治体が参加、準備が整った自治体から順次掲載を進めている。

　年度末までに約1,000自治体の参加を目標に、掲載物件数の増加と検索機能などの向上、サイト情報の充実を図る。

「民泊新法」は18年6月15日施行に

　民泊新法は、訪日外国人旅行者が急増する中、多様化する宿泊ニーズに対応して急速に普及が進む「民泊」について、その健全な普及を目的に民泊事業を実施する際の一定のルールを定めたもの。6月16日に通常国会で成立、公布された。

　施行令では、住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例の基準において、区域ごとに民泊事業を実施してはならない期間を指定して行なうことや、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止することが特に必要である地域内の場合、区域の指定を行なうことなどを定めている。

フラット35、団信料込みの金利表示に

　フラット35は、10月1日の申し込み受付分から、団体信用生命保険制度（団信）の加入に必要な費用が月々の支払いに含まれる金利表示に移行した。そのため、9月との金利の単純比較は発表されない。

　借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.360％～1.970％。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.360％。

　借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.290％～1.900％。最頻金利は年1.290％。

　また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.760％～2.260％、9割超の場合が年2.200％～2.700％。

フラット35、10月から団信付きに

　これまで機構団信の加入者は、月々の支払いとは別に機構団信の特約料を年に1回支払う必要があった。10月1日からは、月々の支払いに団信加入に必要な費用が含まれるようになるため、特約料の支払いが不要となる。

　今回の制度改正に伴い10月1日からは、適用金利も“新機構団信”付きの金利表示となる。

住生活安定・向上施策をとりまとめ／国交省

　子育て世帯や高齢者世帯をはじめとした住宅確保要配慮者向けの施策では、困窮度の高い子育て世帯について、公営住宅への優先入居対象とするよう、各自治体に要請。16年12月1日時点で、47都道府県20政令市のうち、63自治体で子育て世帯を対象とした優先入居を実施している。また、住宅確保要配慮者の入居等を条件としたリフォーム支援に関しては、16年度の交付決定実績が約640戸となった。

　既存住宅が資産となる「住宅すごろくを超える新たな住宅環境システムの構築」については、インスペクションや住宅性能表示の充実、既存住宅の価値向上を反映した評価方法の定着等を実施。一定の条件を備えた既存住宅に国が関与して商標を付与する「安心R住宅」の創設などの各種施策を実施した。

　このほか、16年度にはサービス付き高齢者向け住宅の供給促進や低炭素住宅等の普及、「住宅におけるIoT／ビッグデータ利活用促進に関する検討会」を開催するなどの施策を実行した。17年度については、「IoTを活用した社会システム整備事業」によって関連プレーヤーの育成を目指すほか、全国版の「空き家・空き地バンク」、長期優良住宅化リフォームに対する税制特例などの創設などを実施している。

土地固定資産税の負担調整措置等を要望／不動協

　（一社）不動産協会は、12日理事会を開催し、2018年度税制改正要望について決定した。

　経済の好循環を支える税制として、「土地固定資産税の負担調整措置の延長等」や「新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長」、「居住用財産の買換え・売却に伴う特例の延長」などを挙げた。

　「土地固定資産税の負担調整措置の延長等」については、商業地などににおいて負担調整措置という緩衝材がないと、地価の上昇が直ちに中小企業を含む事業者の増税につながり、経済の活性化や地方創生等の取り組みを阻害する恐れ等があることから、「土地固定資産税の負担調整措置の延長（負担水準60～70％据置措置等）」、「条例減額制度の延長（負担水準上限引下げ、税額1.1倍上限）」、「地価上昇に伴う負担増の軽減」を要望する。

　また、時代を先取りするまちづくりの推進税制として、「国家戦略特区に係る特例の延長・拡充」や「都市・地域の活性化をはかり地方創生を推進するための支援措置の創設」、「働き方改革を実現するための支援措置の創設」などを盛り込んだほか、「新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長」や「居住用財産の買換え・売却に伴う特例の延長」なども引き続き要望していく。

　理事会後に会見した同協会理事長の菰田正信氏は、「日本経済は、緩やかな回復を続けているものの、力強さに欠けている面もある。デフレから脱却し、力強い成長を遂げるためには、引き続き都市・地方の活性化を図ることが重要。また、人口減少、少子化・高齢といった社会構造の変化の中、時代を先取りした取り組みをしていきたい」 と語った。

フラット35金利、4ヶ月ぶりの下降

　借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.080％（0.040％下降）～1.660％（0.030％下降）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.080％（0.030％上昇）と、4ヵ月ぶりの下降となった。

　借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.020％（0.020％下降）～1.600％（0.010％下降）。最頻金利は年1.020％（0.020％下降）と、4ヵ月ぶりの下降となった。

　また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.480％～1.980％、9割超の場合が年1.920％～2.420％。

空き家等流通促進へ政策提言等まとめる／全宅連

 　税制関係では、新築住宅の固定資産税の減額措置、不動産取得税に係る特例措置、買取再販の住宅用家屋における登録免許税の軽減措置など、適用期限を迎える各種税制特例措置の延長を要望。既存住宅流通・リフォーム市場活性化のため、中古住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例措置について、住宅の敷地に係る軽減措置創設も求めた。

　また、平成28年度税制改正で新設された「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」については、相続時から3年以内という適用期限の要件緩和や、相続開始の直前に、被相続人が老人ホームや介護施設に入っていた場合も特例対象とすることを求めた。このほか、住宅ローン控除等の要件の緩和、住宅ローン控除の二地域居住住宅への適用、「都市のスポンジ化」対策のための制度創設に伴う税制上の特例措置の創設なども盛り込んだ。

　一方、政策提言では、空き家や既存住宅流通活性化に向け、空き家等の低額物件に係る媒介報酬の見直しを引き続き提言。空き家所有者に係る固定資産税情報を宅地建物取引業者に開示する仕組みの構築も要望した。また、定期借家制度については、居住用建物について当事者が合意した場合は普通借家から定期借家への切り替えを認めることや、契約締結の際の事前説明義務の廃止を求めた。

都市のスポンジ化対応でとりまとめ／国交省

　スポンジの穴のように都市に散在し、なお増加を続ける低未利用地が、都市計画のコンパクトシティ政策を進めていく上で支障をきたしていることから、その対策を講じたもの。2月に発足した社会資本整備審議会「都市計画基本問題小委員会」において議論を重ねてきた。

　現に発生したスポンジ化への対策としては、「土地等の媒介や所有と利用の分離を通じた空き地等の利活用」「土地・建物の利用放棄等への行政の関与・働きかけの手法の導入」などを提示。スポンジ化の発生に備えた予防策では、「契約的手法の導入」「まちづくりを主体的に担うコミュニティ活動を推進する仕組みづくり」などの必要性を示した。また、エリア単位での価値向上・需要創造を図る取り組みを促進するための制度のほか、現行の開発コントロールを基調とする都市計画制度を、都市の「管理（マネジメント）」にまで射程を広げるための制度改正なども提言している。

　今後、とりまとめの内容を踏まえ、次期通常国会での制度化や、平成30年度予算概算要求、税制改正要望等への反映を目指す。

利回り上昇。3ヶ月連続で区分マンション

区分マンションの価格は1,478万円(前月比4.89％減)で下落。表面利回りは7.69％(同0.40ポイント上昇）と3カ月連続で上昇した。

一棟アパートの価格は6,433万円(前月比2.5％増)で上昇。表面利回りは8.95％(同0.00ポイント）と横ばい。

一棟マンションの価格は15,107万円(前月比4.05％減)と2カ月連続で下落。表面利回りは8.10％(同0.11ポイント上昇）と4カ月ぶりに8％台に上昇した。

夏季休暇のご案内

各種特例措置の延長、消費税率への対応等を要望

　住宅取得・買換促進のための住宅税制等では、居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の特例の適用期限の延長と住宅ローン要件の撤廃等、不動産取得税に関する特例措置の適用期限の延長、既存住宅の各種改修工事の固定資産税の減額控除（翌年度分に限る）の延長、宅建業者による買い取りリフォーム販売における登録免許税の軽減措置の延長などを要望。
　拡充については、既存住宅の住宅ローン減税の最大控除額の400万への引き上げ（現行200万円）、最低床面積要件の引き下げのほか、住宅ローン減税の2戸目居住住宅・住宅地への適用などを求める。

　住宅税制以外の不動産税制では、不動産の譲渡に関する契約書等に係る印紙税の税率の特例の適用期限（18年3月末）の延長を要望。また、事業用の長期保有資産の買い換えの特例における買い換え資産の土地の面積要件（300平方メートル以上）の撤廃・緩和等を求めるほか、消費税に軽減税率制度が導入される場合には、住宅取得に軽減税率を適用することに加え、不動産に係る多重課税を排除すること（印紙税の廃止等）を要望する。

　同協会は、「中古・リフォーム市場の拡大には、既存住宅流通量を増大するための具体的な施策を図るとともに、2戸目居住や床面積要件の緩和など、新たな住宅ニーズへの対応が不可欠。また、良質な住宅ストック形成のためには、新築住宅の供給促進と既存住宅の活用は車の両輪として重要」としている。

「都市のスポンジ化」防止の処方箋まとめる

　　「都市のスポンジ化」とは、都市の内部において、スポンジの小さな孔のように、空き地、空き家等が、小さな敷地単位で、時間的・空間的にランダムに発生することを指す。都市の密度低下が、サービス産業の生産性の低下、行政サービスの非効率化、まちの魅力の低下、コミュニティの存続危機などの悪影響を誘発すると懸念されている。また、国の都市政策の当面の目標である「コンパクトシティ」のメリットを相殺する可能性も指摘されている。

　委員会では、立地適正化計画制度など現行の都市計画制度に加え、現行の都市計画制度が備えていない政策手法や、都市空間のマネジメントを担う推進役として地域住民や民間団体等が関与する仕組み、余剰地の保有・流通を担う主体の活動推進、土地の状況や利用価値に見合った適正利用を促す仕組みづくりなど、多様な視点で課題解決策の検討を進めてきた。

　とりまとめ案では、すでに発生したスポンジ化への対処方策と、スポンジ化の発生に備えた予防策の両面からアプローチ。前者では「市場性がある場合の行政の後方支援」「所有と利用の分離を通じた空き地等の利活用。情報のマッチングや働きかけを通じた行政の媒介・仲介機能の発揮」「暫定利用の積極的な評価」などを挙げた。一方、後者では、開発・建築行為だけでなく、空間の利用形態にもコントロールを及ぼし、望ましくない空間の状態が生じないようするため、土地利用ルールを継続的に守らせるための契約的手法の導入やまちづくりを主体的に担うコミュニティ活動の推進などを挙げた。

　また、さらなる検討課題として「都市計画と他の分野の連携」「土地利用縮小に向けた公共投資」などを盛り込んだ。

　同省はとりまとめに盛り込んだ施策や制度の具体的な導入に向け、秋の概算要求で予算化を図る。

ゴールデンウィーク休暇のご案内

フラット35金利、7月は横ばい

　借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.090％（前月比0.000％）～1.640％（同0.000％）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.090％（同0.000％）と横ばい。

　借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.030％（同0.020％上昇）～1.580％（同0.020％上昇）。最頻金利は1.030％（同0.020％上昇）と、2ヵ月連続の上昇となった。

　フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.490～1.990％、9割超の場合が年1.930～2.430％。

フラット35、年収倍率の上昇が継続

　融資区分については、土地付注文住宅が32.3％（前年比0.8ポイント上昇）で最多となり、中古（既存）マンションも10.7％（同1.1ポイント上昇）と、09年（14.0％）以来の二ケタとなった。マンションの割合が10.2％（同1.7ポイント低下）と下がり、06年以降で過去最低の割合を更新した。

　利用者の年齢は、30歳未満が13.6％（同0.6ポイント上昇）、30歳代が44.5％（同0.7ポイント低下）、40歳代が24.9％（同0.3ポイント低下）、50歳代が10.3％（同0.3ポイント上昇）、60歳代が6.7％（同変化なし）。平均年齢は39.8歳で、前回と変わらなかった。

　世帯年収は、平均で602万円（同11万円減）。399万円以下が23.1％（同1.7ポイント上昇）、400万～599万円が40.7％（同0.6ポイント上昇）、600万～799万円は19.7％（同0.9ポイント低下）、800万～999万円は8.4％（同0.6ポイント低下）など。400万円未満の割合は、14年（24.1％）に次ぐ水準。

　年収倍率は、注文住宅が6.3倍で6年連続上昇、土地付き注文住宅が7.1倍で7年連続上昇、建売住宅は6.5倍で2年連続上昇、マンションは6.8倍で6年連続上昇。また、既存戸建ては5.1倍、既存マンションは5.4倍となり、いずれも3年連続の上昇となった。

　所要資金については、注文住宅が3,320万円、土地付き注文住宅3,955万円、建売住宅3,338万円、マンション4,276万円と、横ばい推移の建売住宅を除いて上昇傾向が続いている。既存戸建ては2,305万円で13年度以降ほど横ばい、既存マンションは2,797万円で4年連続の上昇となった。

民泊新法が成立。都道府県知事への届出を義務付ける

「民泊新法」が衆院通過

不動産投資市場の成長に向け、アクションプラン策定

　不動産投資市場の成長により、不動産ストックのフロー化による投資を促進。民間の資金である「カネ」や「人」のノウハウを活用し、不動産ストックをより良いものするための土地・不動産分野の改革をより一層進めていくという観点から、官民が協働してリート等の資産総額約30兆円の実現に寄与すべく具体的施策について、「不動産投資市場政策懇談会」（座長：牛島総合法律事務所弁護士・田村 幸太郎氏）にて議論を進めてきた。

　アクションプランでは、「CRE等の改革（企業等不動産の活性化）」「リート市場等の改革」「不動産投資家の投資環境の改革」「人材育成の改革」の4つの取り組みを示した。「CRE等の改革（企業等不動産の活性化」では、企業等が保有する不動産ストックの成長性の高い資産等への転換を進めるため、ガイドラインの改定やフォーラムの開催等を通じ、これまでCREの有効活用に積極的ではなかった業界・団体におけるCRE戦略の導入・実施を促す。「リート市場等の改革」では、成長分野で拡大する不動産需要に対し、不動産ストックの価値向上を支えるために必要な資金を調達する不動産投資市場の機能向上を図る。「不動産投資家の投資環境の改革」では、多様な投資家からの投資を呼び込むため、不動産情報基盤の充実等、不動産投資環境の整備を進める。「人材育成の改革」では3つの改革に必要な人材を確保するため、産官学金が連家指定人材育成の機会の提供等を促進する。

　同日開催した9回目となる懇談会で委員からは、事務局から提示されたアクションプラン案について、おおむね問題ないとの見解が示されたが、「今後このアクションプランの実現に向けて何をやっていくかが課題。フォーラム開催や海外編の発信など伝え方が重要」といった今後の課題や、不動産投資のグローバル化に向けた取り組みについて「グローバルスタンダードとあるが、日本には借家法といったローカルルールのようなものがある。それらをそれらを踏まえた上で運用していくことが望ましい」といったアクションプランを進めていく上での留意点などについての意見も挙がった。

　また、閉会に当たり挨拶した同省土地・建設産業局長の谷脇 暁氏は「4月から3回という大変短い期間で活発な議論を行なっていただき、充実したアクションプラン案をまとめることがきた。今後はアクションプランに記載してある政策について、フォローアップをしながらしっかりと実行していきたい」と述べた。

改正不特法が成立。地方の空き家活用を促進

　同法案では、地方の小規模不動産の再生により地方創生を推進するとともに、成長分野での良質な不動産ストックの形成を推進し、都市の競争力の向上を図ることを目的に、（1）小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設、（2）クラウドファンディングに対応した環境整備、（3）良質な不動産ストックの形成を推進するための規制の見直しを盛り込んだ。

　空き家・空き店舗等の再生・活用事業に地域の不動産事業者等が幅広く参入できるよう、出資総額等が一定規模以下でも対応可能とした。事業者の資本金要件を緩和するとともに、5年の登録更新制とする等、投資家保護を確保する。
　投資家に交付する契約締結前の書面等について、インターネット上での手続きに関する規定を設定。インターネットを通じて資金を集める仕組みを取り扱う事業者について、適切な情報提供等、必要な業務管理体制に係る規定を整備する。
　プロ投資家向け事業における約款規制を廃止。また、機関投資家等、スーパープロ投資家のみを事業参加者とする場合の特例等を創設する。特別目的会社を活用した事業において、一部のリスクの小さな事業（修繕等）における事業参加者の範囲を一般投資家まで拡大する。

　公布日から6ヵ月以内で施行となる。

16年度のフラット35申請数、13.4％増

独）住宅金融支援機構は21日、2016年度第4四半期（17年1～3月）および16年度の「フラット35」の申請結果を発表した。

　16年度第4四半期は、フラット35・買取型が申請戸数2万9,290戸、実績戸数2万6,683戸（金額：7,607億124万円）。保証型が申請戸数1,815戸、実績戸数817戸（同241億7,416万円）だった。
　
　16年度は、買取型が申請戸数13万9,541戸（前年度比13.4％増）、実績戸数11万6,190戸（同36.2％増）、実績金額3兆2,010億4,641万円（同36.5％増）。保証型が申請戸数5,428戸（同皆増）、実績戸数1,378戸（同）、実績金額405億7,266万円（同）。

東京圏の住宅地地価、2期連続で上昇

区分マンションの利回り、過去最低を更新

住宅価格指数、首都圏総合5ヵ月ぶり上昇

「民泊新法」が閣議決定。上限は180日。管理会社と仲介会社に登録制度

　法案では、民泊事業者の都道府県知事への届け出が義務付けられ、その監督下に置く。「家主居住型」の民泊事業者には衛生確保措置・苦情対応・宿泊名簿の作成等を、「家主不在型」の民泊事業者には、その管理を民泊管理業者へ委託することが義務付けられる。運営日数上限は年間180日以内で、地域の実情を反映し自治体が条例で制限できる。

　また、民泊管理業者に対する国土交通大臣の登録制度と、民泊仲介業者に対する観光庁長官の登録制度を創設し、それぞれの業者に登録を義務付け、監督する。

　違反事業者に対しては監督者が立ち入り検査や業務改善命令や営業停止を出すことができ、違反者には1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金を科す。

　公布から1年以内に施行する。

news：空き家・空き店舗再生へ、不動産特定共同事業法改正案が閣議決定

news：フラット35金利、2ヵ月ぶりに上昇／住宅金融支援機構

平成29年地価公示、住宅地9年ぶりに下げ止まり

　平成28年1月以降1年間の地価変動率は、住宅地が全国平均で0.0％と、9年ぶりに下落を脱して横ばいに（前年0.2％下落）。商業地は1.4％上昇（同0.9％上昇）と、2年連続の上昇となった。全用途平均は0.4％上昇（同0.1％上昇）と、2年連続の上昇。三大都市圏では、住宅地が0.5％上昇（同0.5％上昇）と横ばい、商業地は3.3％上昇（同2.9％上昇）と、上昇基調を強めている。

　住宅地は、全国的に雇用情勢の改善が続く中、住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え効果もあって、住宅地の地価は総じて底堅く推移。上昇の継続、または下落幅の縮小がみられた。商業地については、再開発事業等の進展による繁華性の向上や外国人観光客の増加等による店舗・ホテル需要の高まり、オフィス空室率の低下等による収益性の向上を背景に、不動産投資意欲が旺盛に。地価は総じて堅調に推移した。

　都道府県地価調査との共通地点1,635地点での半年ごとの地価動向をみると、全国の住宅地・商業地は年前半・後半ともに上昇。三大都市圏・地方圏も、年前半・後半ともに上昇した。

　全国の調査地点を上昇・横ばい・下落別にみると、住宅地は上昇6,082（同5,245地点）、横ばい4,067（同3,411地点）、下落7,760（同7,672地点）。商業地は、上昇2,874（同2,551地点）、横ばい1,034（同936地点）、下落2,234（同2,362地点）。住宅地では「上昇」が増えたが「下落」も増加。商業地は「上昇」が増え「下落」は減少した。

　都道府県別地価変動率については、住宅地で上昇した都道府県数が11（同10）、2％以上下落した都道府県数は2（同5）。商業地は、上昇した都道府県数が18（同16）、2％以上下落した都道府県数は4（同9）にとどまった。

　今回、最も上昇した住宅地は、仙台市若林区若林18で12.3％の上昇。15年12月の地下鉄東西線開業により、新駅から徒歩圏内の住宅地域では利便性が向上し、地価が上昇している。商業地は、大阪市中央区大阪中央5-19で41.3％の上昇。外国人観光客の増加に伴う繁華性向上から新規出店需要が強く、さらに周辺部においてはホテル用地としての需要も旺盛であることから、地価が上昇している。

news：「空き家対策」のあり方について議論／国土交通省

news：「空き家・空き地の有効活用」テーマにシンポジウムを開催

news：東京・蒲田で民泊専用マンション、宿泊予約をスタート／京王電鉄

news：首都圏の中古戸建て、2ヵ月連続で価格上昇news：首都圏の中古戸建て、2ヵ月連続で価格上昇

　首都圏の平均価格は3,100万円（前月比3.7％上昇）と2ヵ月連続で上昇。地域別では、東京都が6,084万円（同0.8％上昇）、神奈川県が3,380万円（同9.0％上昇）、埼玉県は2,235万円（同2.9％上昇）。千葉県は2,121万円（同10.8％上昇）と大きく反転上昇した。千葉県以外はいずれも2ヵ月連続での上昇。

　近畿圏の平均価格は2,433万円（同3.3％上昇）。近畿主要3府県では、大阪府が2,587万円（同1.1％下落）と反転下落、兵庫県は2,481万円（同19.9％上昇）と大幅に上昇し、4ヵ月ぶりに上昇に転じた。京都府は3,800万円（同0.1％上昇）とわずかながら上昇となった。

　中部圏の平均価格は2,112万円（同3.9％上昇）。愛知県は2,571万円（同3.3％上昇）と3ヵ月ぶりに上昇した。

　福岡県は1,639万円（同0.5％下落）となった。

フラット35金利、3ヵ月ぶりに低下／住宅金融支援機構

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冬期休暇のお知らせ

平素は、格別なご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら下記期間を弊社冬季休暇とさせていただきます。

12月26日(土)～1月6日(水)

1月7日(木)から通常営業となります。

何かとご迷惑お掛け致しますが、何卒御了承の程、宜しくお願い申し上げます。